福田COCOPark品牌調整三大邏輯：年輕、時尚、休閑
福田COCOPark品牌調整三靜電油煙處理機租賃大邏輯：年輕、時尚、休閑
——“第11屆中國商業地產節”之國內購物中心調整調查系列報道
贏商網 http://www.winshang.com2016年02月01日22:12來自：贏商網 羅嘉欣
核心提示：福田COCO Park引進的所有品牌，都離不開年輕台中靜電油煙處理機租賃、時尚、休閑三大關鍵詞。在2014-2015年間調整瞭44個品牌，主要集中在餐飲和零售兩大業態。其中餐飲新增瞭21個，男女服飾增加瞭13個，配飾增加瞭2個，珠寶品牌1個，書店
好的定位和規劃是一個購物中心成功的基礎，而好的品牌組合則是購物中心成功的關鍵。就如好的身材與相貌，也需要配上好的服飾和妝容才能出彩。作為深圳唯一室內情景式、休閑主義之上的購物中心，福田COCO Park引進的所有品牌，都離不開年輕、時尚、休閑三大關鍵詞。
在2014-2015年間，福田COCO Park調整瞭44個品牌，主要集中在餐飲和零售兩大業態。其中餐飲新增瞭21個，男女服飾增加瞭13個，配飾增加瞭2個，珠寶品牌1個，書店及其他業態3個。
福田COCO Park調整邏輯一：坪效第一 滿足年輕消費群體
如何讓購物中心持續保持新鮮感，請跟著消費者的感覺走。在過去一年多年時間內，福田COCO Park引進瞭22傢餐飲，包括水貨、小豬豬烤肉、Bonbons Hello Kitty主題咖啡館、蜂巢Honey Granny、 Yumplus-佑米 爆米花、韓國 雪冰等深圳首傢品牌，同時如美奈小館、樂凱撒披薩、探魚、西貝莜面館、蓉李記等熱門特色餐飲品牌也招攬進場。
圖一：福田COCO Park 2014-2015年品牌調整統計（餐飲）
制圖：贏商網 數據來源：福田COCOPark
在福田COCO Park的62傢餐飲中，其中輕餐餐飲有近40傢，占比60%多。 作為輕食餐飲，除瞭人氣，我們還要考慮坪效。 因為COCO Park作為深圳人氣最旺的購物中心，如何提高單位坪效，最大限度的利用人氣吸金，這是福田COCO Park在品牌調整時最先考慮的。
因此，福田COCO Park在餐飲品牌調整主要考慮是豐富菜系，同時縮小面積，提升租金單價。經營坪效不高的輕餐、火鍋將會被淘汰。在品牌的選擇上，首先考慮市場占有率，盡量避免同質化，契合白領、年青人的消費習慣。
在過去的一年中，舞鶴、滋味堂、棒！約翰、皇傢芝士、吉野傢、仙蹤林、美樂匯美食廣場、蓮享派、rotiboy、合掌融合菜等餐飲品牌先後從福田COCO Park撤場。原三樓美樂匯美食廣場撤出後，分割為四個店鋪，分別引進瞭探魚、蓉李記、千味涮和西貝莜面館。而原三樓滋味堂位置，引進精致湘菜品牌荷庭。原四樓舞鶴日本料理店撤出後，原店鋪被分割為兩大店鋪，引進瞭57度湘旗下兩大人氣品牌-水貨和小豬豬烤肉。
福田COCO Park調整邏輯二：不盲目追求高大上品牌 符合定位就是最好
除瞭餐飲之外，福田COCO Park另外一個調整的重頭戲，則是服飾零售方面。
在2014-2015年期間，福田COCO Park引進瞭13個服飾箱包品牌，如initial服飾深圳首店、TEXTURE深圳首店、QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、VANS、Cabbeen、MOUSSY/SLY、bubble等主打年輕時尚品牌。
圖二：福田COCO Park 2014-2015年品牌調整統計（服飾）
制圖：贏商網 數據來源：福田COCOPark
星河（專題閱讀）商管方面表示，在零售品牌調整方面，不會盲目的追高檔次，而是更多的考慮符合商場年輕時尚的定位基調。隨著中心區乃至整個深圳消費者日趨成熟的消費品味和消費能力，福田COCO Park在零售品牌的品質把控要求上也將逐漸提升。
類似於adidasoriginal這樣的品牌，福田COCO Park店鋪的業績可以在整個中國排名前三，這也是華南唯一一傢柏林最新形象的店鋪，擁有最多限量款，說明福田COCO Park的客群青睞於潮牌。 而對於場內無特色的品牌以及市場表現下滑的品牌將重點關註及淘汰。
福田COCO Park調整邏輯三： 控制餐飲比例 優化零售品牌組合
由於最近幾年市場上餐飲品牌發展迅猛，COCO Park在餐飲方面優勢非常明顯，餐飲比例也一度增加到37%。如今，福田COCO Park正在嘗試不斷優化區域特色，控制餐飲比例，縮小面積同時盡可能實現差異化經營。目前福田COCO Park的餐飲比例為34%，較高峰期降低瞭3個百分比。
零售是購物中心的靈魂。福田COCO Park在壓縮餐飲比例的同時，也在不斷補充零售品牌，豐富品牌組合，提高零售的占比。在過去一年，COCO Park引進瞭如西西弗書店、CandyLab糖果研究室這樣的休閑、體驗性強的品牌。在負一樓的星空廣場、一樓的星空長廊包括中庭過道上，相繼開辟瞭許多小格子鋪，引進瞭如佑米爆米花、法蘭絲松餅屋、周黑鴨、HeyYO!喜 乳酪、Stenders、AGATHA、TRENTA等食品、美妝、配飾零售品牌。
福田COCO Park在開業之初僅有150餘個門店，如今福田COCO Park有260多個品牌，增加瞭近100個新店鋪。星河方面表示，將大的主力店壓縮，將商鋪面積規劃到最實用，多引進一些適合項目定位的品牌。這樣調整在豐富品類的同時，也提升瞭整個項目的租金坪效。
據悉，經過調整的福田COCO Park，零售品牌業績的上升非常明顯，例如CK Jeans品牌業績上升瞭40%；餐飲品牌中業績破百萬門店也增多，如西貝、美奈小館、元氣、和民、星美樂等。整個項目2015年銷售額同比2014年增加瞭近12%，租金收入也較2014年遞增瞭11.3%。
對於2016年的調整計劃，福田COCO Park方面表示，將進一步強化潮流定位，與更多的潮流品牌合作。在未來2-3年，福田COCO Park將進行外立面、內裝等全面升級改造，零售品牌也將進行相應升級調整；同時，餐飲方面考慮增加商務中高端餐飲品牌，如粵菜；另外，原酒吧街部分也將進行重新整改，引進的品牌除瞭保留酒吧的概念，還要強調用餐，避免白天過於冷清。
記者觀察
在深圳這樣的一線城市，購物中心層出不窮，競爭者爭先恐後排台北靜電機出租隊入場。未來福田COCO Park能否繼續領銜區域商業，其後續的品牌調整將起到至關重要的作用。
目前，福田CBD中心區購物中心競爭激烈，距離COCO Park不足500米的就有怡景中心城、皇庭廣場這兩大後來者，商業面積均超10萬㎡，地下還有連城新天地這樣的 深圳最大美食聚集地 。而即將入市的東海繽紛天地、下沙KKONE等特色美食聚集的購物中心將一定程度上分散COCOPark的客群。此外，與福田COCOPark比鄰而居的第一高樓平安金融中心PAFC MALL、高端生活方式定位的 中央大街 等未來也將帶來新一批優質商戶。
然而，未來將要繼續保持CBD的商業地標地位，僅靠餐飲優勢將無法延續福田COCO Park未來輝煌。那麼，如何在餐飲之外，繼續挖掘和發現COCOPark其他競爭優勢，特色與差異化經營，抓住年輕消費者的心，這是運營商需要思考的問題。（文/羅嘉欣）
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